Закон о недвижимости в ОАЭ


Иностранные инвесторы легализовались в Dubai.

Законодательные статьи.


5 мая 2002 года, наследный принц Дубая и вице-президент ОАЭ шейх Мохаммед Бин Рашид Аль Мактум особым декретом позволил продавать землю и жилье иностранцам в Дубае в полную собственность, но только 14 марта 2006 года в свет вышел закон, санкционирующий этот указ. Все это время жилье, приобретенное иностранцами, практически не имело законного статуса, и сама покупка официально называлась «внеплановой».
Несмотря на отсутствие правовых документов, к весне 2006 года более 13000 семей уже справили новоселье в готовых квартирах и виллах, основным логическим доводом которых была мысль о том, что правительству эмирата нет смысла убивать курицу, несущую золотые яйца. И они были абсолютно правы, т. к. строительный бум привлек в страну миллиардные капиталы, подтолкнул развитие новых сфер бизнеса, помог городу переступить порог в миллион жителей.

О своевременности законa


Появление Закона о земле и собственности было как нельзя кстати.
С помощью нового правового документа законодательные органы Дубая подхлестнули ситуацию на рынке следующим образом:

Во-первых, издание нового закона позволило сохранить прежние цены на жильё на первичном рынке. Начинающая ощущаться стагнация также отошла на второй план, а на некоторые проекты цены медленно, но верно начали расти. Более того, многие застройщики уже ощутили повышение спроса на свой товар.

Во-вторых, новый закон подстегнул начать вкладывать деньги так же тех инвесторов, которые скептически относились к подобному роду вложения капитала четыре года назад.

В-третьих, покупательская активность на вторичном рынке так же увеличилась, что тоже приносит определенную прибыль застройщикам.

И последнее. По условиям нового закона за регистрацию собственности теперь надо платить. А это своего рода единоразовый налог, который в состоянии существенно пополнить государственную казну.

Было ли это удачное стечение обстоятельств, что закон появился именно сейчас, а не в 2002 году, остаётся только дагадываться и отдать должное деловым качествам местного руководства.

Что представляет собой сам закон?


Документ состоит из 11 глав, включающих 29 статей. В переводе на русский язык означает– «Закон о регистрации недвижимости».
Содержание статей дают определения основных понятий, которыми оперирует закон, указывая при этом на все права и ограничения на владение землей и собственностью в Дубае и правила их применения с соответствующими поправками. Основное внимание уделено процессу и регламенту регистрации недвижимости в Земельном департаменте.
Важным понятием для понимания закона служит «единица жилья». Многоэтажные здания принимаются за единицу жилья, которая должна быть зарегистрирована в единственном числе. Квартиры, находящиеся в этом здании, будут внесены в реестр дополнительно, с указанием имени владельца.
Если говорить конкретно, то основными пунктами закона стали следующие положения: граждане ОАЭ и стран Персидского залива имеют право на покупку собственности в полное владение, а также в аренду на 99 лет в любой точке эмирата Дубай; лица, не являющиеся гражданами ОАЭ или стран Персидского залива, имеют право на приобретение земли и собственности в полное владение и аренду только в специально отведенных на то территориях (полный список мест будет издан позже). Также все вышеуказанные категории лиц имеют право официально регистрировать покупку и статус владельца в Земельном департаменте Дубая. В настоящее время регистрационный сбор составляет 2% от стоимости покупки – из них 0,5% взимается с продавца и 1,5% с покупателя. Не исключено, что в ближайшее время процентная ставка может быть пересмотрена.
Уже сейчас известно, что территории, отведенные под недвижимость для иностранцев, это территории, на которых ведут работы три крупнейших девелопера – Nakheel, Emaar , Dubai Properties и Damac. Соответственно, недвижимость мелких застройщиков, действующих на участках вышеуказанных компаний, также приобретает статус «фрихолда».

Выдержки из нового Закона о регистрации недвижимости:


Статья №3


Положения этого закона применяются к недвижимости, которая расположенa на территории эмирата Дубай.

Статья №4


Право фрихолда, т.е. полное право собственности, имеют граждане ОАЭ и граждане стран Персидского залива, а также компании, находящиеся в полном владении вышеуказанных лиц.

При согласии правительства Дубая возможно предоставление права полной собственности и права приобретения недвижимости на 99 лет в лизинг лицам, не являющимся гражданами ОАЭ, в специально указанных территориях.

Статья №5


Подлинные документы и юридические постановления, санкционирующие регистрацию недвижимости в эмирате, обязаны храниться в Земельно-жилищном департаменте.
Перемещение документов за пределы Земельно-жилищного департамента строго воспрещается. Юридические лица и другие эксперты, получившие разрешение на доступ к документам, имеют право их изучать, а также получать заверенные копии.

Статья №6


Земельно-жилищный департамент является единственным органом, уполномоченным производить регистрацию прав владения, а также регистрацию долгосрочных контрактов аренды, как указано в статье №4 данного закона.

В соответствии с законом департамент несет следующие обязательства:

1. Назначение и осмотр исследуемых территорий или повторное проведение осмотра и аттестация географических карт.
2. Установление правил, связанных с проведением вышеуказанных осмотров, а также публикация географических карт, имеющих отношение к недвижимости.
3. Подготовка образцов контрактов по недвижимости.
4. Установление правил, связанных с обращением, хранением и уничтожением документов.
5. Установление правил, связанных с использованием компьютеров для введения и хранения данных.
6. Установление правил, связанных с использованием и хранением данных брокеров рынка недвижимости.
7. Установление правил, связанных с оценкой недвижимости.
8. Установление правил, связанных с продажей собственности на аукционах, а также наблюдение за проведением данных аукционов.
9. Установление стоимости работы и услуг департамента.
10. Учреждение филиалов департамента на усмотрение руководства.

Статья №7


В Земельно-жилищном департаменте имеется официальная Книга записей, в которую вносятся права на недвижимость и их поправок. Записи, внесенные в Книгу, представляют собой неоспоримые ни под каким предлогом доказательства совершенного акта. Записи могут подвергнуться сомнению лишь в результате подтверждения потенциального случая подделки документа.

Статья №8


Копии документов Книги записей, сохраненные в электронном виде, имеют такую же ценность, что и оригиналы.

Статья №9


Любые транcакции и сделки по недвижимости, результатом которых является предоставление, изменение, передача или лишение прав на недвижимость, обязаны быть внесены в Книгу записей. Также в Книге записей должны содержаться заключительные постановления, доказывающие проведение вышеуказанных транзакций и сделок, не считающихся состоявшимися до момента регистрации.

Статья №10


Передача любых прав на собственность ограничена в случае, если подрядчик не сумел выполнить свои обязательства, независимо от того, предусмотрена ли компенсация при передаче прав или нет.

Статья №11


Данные о наследовании недвижимости должны быть внесены в Книгу записей, в случае если существуют наследники, обладающие правами наследования. При отсутствии вышеуказанных данных в Книге записей подобные дела на рассмотрение не принимаются.

Статья №12


Департамент имеет полное право знакомиться и рассматривать аппликационные документы, поданные владельцами с целью зарегистрировать свои права на незарегистрированные земельные территории.

Статья №13


Департамент имеет право на исправление сугубо финансовых ошибок, возникающих в Книге записей, как cамостоятельно, при уведомлении всех сторон, так и по просьбе участников регистрационной сделки.

Статья №14


Департамент координирует постоянное обновление информации базы данных при уведомлении всех сторон.

Статья №15


Регистрация зон и единиц недвижимости в Книге записей должна основываться на типографических картах расположения и планировок жилья. Каждый жилой район имеет собственную карту, в которой указаны все единицы жилья и их нумерация.

Также свою собственную карту, отображающую ее расположение, границы, длину, площадь и прилегающие постройки, а также номера соседних единиц жилья, должна иметь каждая единица жилья.

Департамент выдает сертификаты на владение собственностью. Они являются основным документом, подтверждающим права владения. Вышеуказанные сертификаты должны включать все условия, сроки, обязательства и соглашения.

Положения Федерального гражданского закона №5 о транcакциях от 1985 года и его поправки действуют на все аспекты, не отмеченные в данном законе. Любые сделки или соглашения, совершенные с нарушением данного закона, считаются недействительными.

Данный закон аннулирует положения декрета от 6 ноября 1997 года, касающегося земельных транcакций в Дубае.

Председатель департамента проводит требуемые действия и вводит нужные правила для эффективной работы данного закона.

Закон вступил в силу с момента его официальной публикации (14 марта 2006 года – прим. автора).

Ссылки


Конвертор валют